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今年的土地储备量、开工量和库存量，我们发现

上市房企的存货已经达到了历史的低点；市场的新开工体量也达到了近几年的低值；

一二三线各级城市的库存已经连续多月探底；全国的库存去化周期也同步达到了近年的低值——9个月；供需紧张值也是近8年来的高峰……

郑州市目前房贷利率还未出现松动，首套房贷款利率仍是以上浮30%为主，个别银行会根据个人资质不同略微有所调整。

地方债问题、地方财政问题，或者再往后说，哪怕就是地方土地财政问题，是每一个城市，在城市化的进程中都必须经历的一个阶段。

分税制改革，让初期地方财政的重要比例只能来自于土地。

地方是在通过出让土地使用权完成城市的资本原始积累，以此推动整个城市化和工业化的进程。

几乎所有的城市都是从这条路上走过来的。

我们看，现在北上深这些一线城市的房地产权重还是要远低于国内平均水平，甚至低于美国平均水平。

但是，在早期，比如深圳也是通过卖地，实现原始积累，去支撑城市化的进程，去支撑经济的升级和转型。

这条路，一线城市已经走到中后期，甚至个别城市已经完成了城市转型。

所以，我们看到了他们的地方财政和地方债问题，就并未如此严重。甚至，对房地产和土地的依赖程度也并未如此倚重。

但是，这条路上的二线城市，也只是走了一半而已。它们的城市才刚刚开始扩张，它们的地铁才刚刚开始修建，人口的涌入和聚集才刚刚开始……

目前基准利率是4.9，基本上浮30%，算下来商贷利率是6.37。

高新区老城区大概是在1.4-1.6万之间，新城区基本保持在1.05-1.35万之间。

房企销售额增速放缓

“从近几个月公布的数据看，商品房销售面积和销售额增速回落明显。特别是以往的‘金九银十’，今年前8月、前9月和前10月，商品房销售额增速分别为14.5%、13.3%和12.5%；而商品房销售面积增速则分别为4.0%、2.9%和2.2%。

反映到单一房企的数据，首先是销售增速放缓。

进入10月房企推出了多种促销手段，包括限时特价房、总价折扣、减配带装修改毛坯、甚至买房赠送豪车等层出不穷。即使是被认为低于市场价的限竞房，由于下半年大量入市，项目去化率不甚理想，有的项目同样推出了9.9折等促销活动。

竞争呈现新态势

房地产市场冷意足，行业竞争呈现新的态势，首先是行业集中度进一步提升。

今年以来，越来越多房企参与到建设运营长租公寓等存量房市场中，并以此发布了金额可观的住房租赁专项债券、专项ABS等融资工具。

从二手房市场的年交易量看，未来三年，全国二手房市场年交易量将是新房市场的三倍左右。行业将整体转向存量房市场。

郑州目前在建地铁信息

目前郑州市有10条地铁新线在建，分别是：

①地铁2号线二期

②地铁3号线

③地铁4号线

④地铁5号线

⑤地铁6号线

⑥地铁10号线

⑦地铁14号线

⑧地铁17号线

⑨城郊铁路二期

⑩7号线

地铁2号线2期

①最新通车时间预计：郑州市轨道交通2号线二期工程已于近期实现洞通，计划2019年年初实现轨通，年中实现电通，年底通车试运营。届时，惠济区坐地铁可以直通机场！南北大贯通！

②规划：郑州地铁2号线二期工程已经开工，呈东西走向，北起天山路站，南至刘庄站，长9.44公里，均为地下站，设车站6座

③站点规划：天山路站、古树苑站、金河路站、黄河迎宾馆、田园路站、金达街站

④地理位置：2号线二期线路在惠济区内

地铁3号线

①预计：按照施工计划，3号线一期2020年1月31日全线轨通，2020年8月16日开始试运行，2020年12月31日通车试运营。

②一期规划：据了解，郑州市轨道交通3号线一期工程起于新柳路站，止于航海东路站，沿长兴路、南阳路、东西大街、商都路敷设，贯穿郑州市中心城区，全长约25.5公里，设站21座(换乘站11座)。

③二期规划：二期工程为一期工程向北、向南延伸，北段起于古荥，经惠济区惠济桥村，毛庄镇天山路，沿绿洲路、天河路、长兴路走行，接入一期工程起点长兴路站;南段起于一期工程终点航海东路站，沿经开第十七大街、第十五大街走行，南止于经南十五路站。北段线路长约9.5千米，设站5座;南段线路长约6.65千米，设站5座;二期线路合计长约16.15千米，均为地下线，10座车站均为地下站。

④郑州地铁3号线全线拟设车站31座，分别为：古荥站、天山路站（与郑州地铁2号线换乘）、绿洲路站、长兴路站、沙门路站、兴隆铺路站、东风路站、农业路站、海滩寺站（与郑州地铁5号线换乘）、金水路站、太康路站、二七广场站（与郑州地铁1号线换乘）、顺城街站、东大街站（与郑州地铁2号线换乘）、城东路站、未来大道站（与郑州地铁6号线换乘）、凤台南路站、中州大道站（与郑州地铁4号线换乘）、通泰路站、黄河东路站、农业东路站、东二十里铺站（与郑州地铁5号线换乘）、博学路站、航海东路站、南三环站、经南八路站（与郑州地铁11号线换乘）、经南十二路站、经南十五路站等。

⑤地理位置：途经二七区、金水区、管城区、惠济区、郑东新区、经开区

地铁4号线

①预计：按照规划，预计2020年年底建成。

②规划：轨道交通4号线起于安顺路站，止于河西北路站，线路全长30.135公里，均为地下线，工程可行性研究阶段设26座车站，分别为：1、安顺路站2、长兴路站3、丰收路站4、丰庆路站5、文化路站6、国基路站7、龙源一街站8、龙源五街站9、龙源八街站10、龙源十一街站11、龙湖内环路站12、龙湖岛站13、副CBD内环路站14、鑫融路站15、龙湖中环路站16、农业东路站17、如意湖北站18、会展中心站19、商鼎路站20、商都路站21、货栈街站22、航海东路站23、果园南路站24、太白路站25、星火路站26、河西北路站。

ps：根据网友反馈，按照省住建厅要求，4号线工程规划选址情况分别在省住建厅网站、郑州市人民政府网站及报纸进行公示，公示期为2017年2月22日至3月2日。由于本次公示的站点数量为26个，与之前市政府发布的征收通告中28个站点相比，缺少西沙路站和世纪欢乐园站，造成部分市民以为取消两站。

③地理位置：途经金水区、管城区、惠济区、郑东新区

地铁5号线

①预计：今年9月底，郑州地铁5号线工程实现全线“电通”。按照施工计划，预计今年年底前5号线将进入试运行阶段，明年五一前地铁5号线将有望为市民提供服务。

②规划：郑州地铁5号线沿黄河路、商务外环路、龙湖外环路、盛和街、心怡路、经开第十大街、航海路、桐柏路、西站路等布置，覆盖郑州中心城区，属于城市核心区外围边缘的环形线路。线路全长40.7公里，均为地下线，全线共设车站32座，其中换乘站15座，站间距为1.4公里，功能定位为郑州中心城骨干线。

③站点设置：5号线起点为月季公园站（换乘郑州地铁9号线），向东依次为沙口路站、海滩寺站（换乘郑州地铁3号线）、郑州人民医院站（换乘郑州地铁7号线）、黄河路站（换乘郑州地铁2号线）、省人民医院站、姚寨站（换乘郑州地铁6号线）、众意西路站、湿地公园站（换乘郑州地铁4号线）、市儿童医院站（换乘郑州地铁12号线）、祭城站、金庄站、郑州东站（换乘郑州地铁1号线、郑州地铁8号线）、榆林站、东二十里铺站（换乘郑州地铁3号线）、李南岗站、经开中心广场站（换乘郑州地铁11号线）、鲍湖站（换乘郑州地铁12号线）、中原福塔站、七里河站（换乘郑州地铁4号线）、航海广场站、弓庄站、南五里堡站（换乘郑州地铁2号线）、冯庄站、京广南路站、市第二人民医院郑州地铁5号线郑州地铁5号线站（换乘郑州地铁7号线）、齐礼闫站（换乘郑州地铁9号线）、后河芦站、桐淮站（换乘郑州地铁6号线）、大岗刘站、市中心医院站（换乘郑州地铁10号线）、五一公园站（换乘郑州地铁1号线），最后回到月季公园站。

④地理位置：途经二七区、中原区、金水区、管城区、郑东新区、经开区

地铁6号线

①预计：由于2019年全国少数民族传统体育运动会（9月份）举办，部分站点将于全国少数民族传统体育运动会之前开通，具体为奥体中心站、临湖路站两个站点。

②规划：6号线起于金水北区祥云大道站，止于贾峪镇贾峪一中站，线路主要沿明晖路、常州路、文博大道、淮河路、南关南街、二里岗南街、未来路、众意西路、迎宾路走行。线路全长约46.4千米，全地下线，共设车站28座，预计2020年12月28日完工。

③地理位置（全线）：途经二七区、中原区、金水区、管城区、惠济区、郑东新区

地铁10号线

①预计：10号线也已经动工了，计划于2020年12月底前通车试运营。

②规划：根据规划，地铁10号线共设站点22个，与其他线路接驳的换乘站8个。具体包括郑州火车站、医学院、绿城广场、市中心医院站、罗庄站、西流湖南站、郑州一中、市委党校站、须水站、庙王站、商隐路站、郑州西站、商业街站、荥阳植物园、七零一站、荥阳二中站、杨垌站、金华路站、市民服务中心站、峡窝站、上街中铝站、上街机场站。

③地理位置：途经二七区、中原区、上街区、荥阳市

地铁14号线

①预计：由于2019年全国少数民族传统体育运动会举办，部分站点将于全国少数民族传统体育运动会之前（9月份）开通，由北向南具体为：元通大道站、铁炉站、市民大道站、中原西路站、奥体中心站、星空路站。其他站点暂无开工计划。

②规划：根据规划，14号线功能定位是市域放射快线，西起元通大道，东至中牟北，全长62千米，设站点30座。14号线有6个站点5个区间在市民文化服务区内，全长约8千米，平均站距为1.3千米，全部为地下线。由北向南具体为：元通大道站、铁炉站、市民大道站、中原西路站、奥体中心站、星空路站。

地铁17号线

①预计：郑州地铁17号线，规划起始于金菊五街站，终点至工业十路站，线路全长42.7公里，全线共设24座车站，站间距为1.78公里，功能定位为郑州市域放射快线。预计2020年12月31日开通试运营。

②规划：另郑州市轨道交通航空港区至许昌市域铁路工程（郑州段）即郑州地铁17号线市域快线也在2017年开工，该工程分郑州段和许昌段两段建设，工程线路全长约59公里，衔接新郑机场、郑州航空港区、长葛、许昌，最终连接至许昌东站。设计速度为120km/h。

地铁城郊线二期

①预计：二期工程2017年已经开工，预计2019年年底完工。

②规划：城郊线二期已经开工建设，沿港区规划迎宾大道、会展路铺设，止于郑州南站。线路全长约9千米，设站4座，分别为机场东站、站场四街站、会展站、郑州南站。

地铁7号线

①预计：根据一些公告信息获取，7号线也是在动工中，但目前没有更详细的信息！

②规划：郑州地铁7号线，起始于东赵站，终点至曲梁站，线路全长49.1公里，全线共设26座车站，站间距为2.0公里，功能定位为郑州中心城加密线。按照规划是预计2022年12月底前完工。

首先，降价现象是存在的，但并不是普遍现象，所以虽然网上传得沸沸扬扬，但实际上降价的区域、房源并不多，幅度也不大。如果个人的置业范围是在主城区的品质楼盘的话，感受就更加不明显。

其次，房地产市场具有传导性，任何风吹草动都是从一二线城市传到三四线城市的，降价也不例外。目前在一线城市的房价下降现象也多出现在非主城区，主城区内房价依然坚挺，比如北京丰台区泰禾西府大院、南二环附近的华润昆仑域、西南三环的玺萌壹号院等已突破8万限价，获批预售价10万+。

第三，郑州也有部分区域、部分楼盘、特殊房源出现直接或间接降价现象。如和昌花漾里和湾景国际，滨河的拓丰祥和居和融侨府，中原大观和锦艺金水湾，绿博的亚新美好意境和雅居乐春森湖畔等，要么是楼盘本身规划有问题，要么是刚需盘的大户型，要么是远郊项目挤出水分价格回调，要么是非标准层特价销售，主城区的优质项目没有出现明显降价。

临近年底，关于房地产市场的声音逐渐多了起来。也有不少关于取消限购、限价的传言。一时间，搞得很多购房者辨不清真假，是否出手买房也拿不定主意。

其实现在购房者的心理并不难理解。在房价连续上涨40个月之后，依然到达高点。在这个时候买房，既有可能成为高房价的接盘侠，并且有房价下跌造成资产损失的风险。但是如果不买房的话，又担心未来房价仍会持续涨下去。更为关键的是，很多购房者是刚需的，到了要买房的时候，根本就拖不得。

那么，现在到底是房地产市场的拐点已经到来，还是说房价继续上涨呢？咱们不妨从以下几点来分析一下。

首先，从供需关系的角度来讲，现阶段供小于求的局面已经得到了缓解。之所以供小于求得到缓解，除了供给略有增加之外，最主要的原因还是需求的减少。通过成交量不难看出，原本房地产市场传统的旺季“金九银十”已经名不符实，九十月份楼市成交量明显下滑。因此，通过供需关系的角度来看，房价已经具备了回落的条件。

其次，是开发商资金的情况。据业内人士分析，临近年底，很多开发商的资金压力显著增加。接下来，“促回款、稳现金”将成为房地产市场的常态。一方面，开发商会通过以价换量的方式，在年底前快速回款，完成销售目标；另一方面，在房地产市场预期不振的情况下，提早抢占市场，避开大批限价房的入市。

第三，则是住建部回应取消限购、限价以及楼市调控放松的传言，明确表示“房子是用来住的，不是用来炒的”，楼市调控不会放松，原本大家担心，在实体经济不景气，如果房地产市场也进入下行期的话，可能对全国经济造成冲击。因此，国家可能通过放松调控，来提振房地产市场，以此来应对经济形势的恶化。但是，住建部的在此刻重申楼市调控不动摇，表明了国家并不担心房价下跌对于经济的影响。也就是说，即使房价下跌，造成的损失也是完全可以承受的。

通过以上三点不难看出，年底之前全国房价迎来回落的可能性很大。那么另外一个问题又来了，房价是否会大幅下跌呢？

目前来看，这种可能性是完全不存在的。原因正是上面说的，经济形势的不乐观，不允许房地产市场出现大的波动。现阶段的楼市调控，还是以稳定房地产市场为主，既要防止房价上涨，又要避免房价大跌对经济造成冲击。虽然很多城市的房价存在虚高的现象，房价有泡沫，但是楼市调控并不是为了刺破泡沫，而是在挤泡沫。

总的来看，有购房需求的，可以考虑在年底前入手。

惠济区三环内的均价在1.5万左右，三环到四环之间的均价在1.3-1.6万之间，四环以外的均价在1.2万左右。